在本系列首篇，我細讀了張永健教授《超越德國民法》，指出它最漂亮的統計數字是靠定義贏的。有讀者問：那這本書有沒有能直接砸在實務地板上、發出聲響的東西？

有。第八章就埋了一顆，而且引信已經被114年7月1日生效的新規點燃。

內政部114年6月4日修正「骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（依殯葬管理條例第49條第2項及消費者保護法第17條第1項訂定），並自114年7月1日生效。這次修正把塔位定型化契約裡沿用多年的「永久使用權」「固定年限使用權」，調整為「非定期使用權」「定期使用權」，並重整管理費、轉讓、繼承與終止退費等規範。

順帶說一件多數人沒注意的事：「永久使用權」從法規定義上就從來不永久——舊制自己寫的定義是「至該骨灰（骸）存放設施自然老舊不能修復時止」。「永久」二字，從頭到尾是廣告詞。

但幾乎沒有人問那個更根本的問題：

這套規範的正式名稱，叫做「骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。——「使用權買賣」，在民法既有的有名契約架構裡，真找得到位置嗎？

張永健教授在第八章給出的答案是：很難。更精確地說，若嚴格依照他的買賣定義，「使用權買賣」這四個字在現行民法概念下是一個高度緊張、甚至自相矛盾的組合。

而同一把刀，也砍向另一個更貼近日常的東西：停車位。最高法院104年度台上字第2180號民事判決處理的，正是系爭交易到底是「停車位租賃」還是「停車位使用權之買賣」。

塔位和車位，一死一生，法律問題是同一個。今天把這一章拆給大家看。

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一、先搞清楚：為什麼「叫什麼名字」這麼重要

有人會說：買賣也好、租賃也好，不就是付錢用位子嗎？律師又在咬文嚼字。

不是咬文嚼字。定性不同，適用的法條就是兩個世界——

如果是租賃：民法第449條會把「永久」或超長期使用拉回二十年上限的問題；同時，租金調整、出租人修繕義務、買賣不破租賃等一整套租賃法規範，也可能被帶進來。

如果是買賣：交易重心會被理解為一次性移轉，二十年上限原則上不進場，那些承租人保護也不會當然適用。

看出來了嗎？「使用權買賣」這個名目，最大的功能之一，就是逃離租賃。尤其是那個二十年上限——塔位市場想賣的是長期、穩定，甚至接近「永久」的使用地位；租賃法不容易提供這種商品，於是市場發明了一個聽起來像買賣的名字。部分判決跟著採用，最後連主管機關都沿用到法規標題裡。

一個帶有規避租賃強制規定功能的契約名稱，用了多年，用到大家幾乎忘了追問：它在民法上到底成不成立？

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二、康乃爾教授的三刀

張永健教授（康乃爾大學法學院講座教授、美國法律協會財產法整編協同纂修）在第八章連出三刀，刀刀砍在「使用權買賣」的關節上。

第一刀：功能吞噬論。

如果租賃可以改名叫「定期使用權的買賣」，那麼許多出租人只要把契約標題改掉，就可能規避民法給承租人的保護——修繕義務、期限限制、租賃關係的終止規範，全部被架空。買賣將吞噬租賃、使用借貸等一切用益型契約。民法設立各種有名契約、配置強制規定的整套立法目的，會被一個命名遊戲掏空。

這不是純粹危言聳聽——塔位契約正是最鮮明的案例。房屋租賃之所以還沒有全面淪陷，不是因為這套命名策略在論理上完全不可想像，而是因為交易習慣、登記制度與法院態度還沒有讓它成為主流。

第二刀：權利不存在論。這是最狠的一刀。

權利的買賣，通常必須先有那個權利存在。你要賣一張支票債權，支票債權得先存在；你要賣一個地上權，地上權得先設定。

那麼，所有權人要賣「使用權」，這個「使用權」從哪裡來？

邏輯上看似只有一條路：所有權人先在自己的物上設定一個有償的定期使用權，再把它讓與給你。但是——這條路會撞上民法第762條的混同問題：同一物的所有權與定限物權歸於同一人時，定限物權原則上消滅。所有權人通常無法在自己手裡「持有」一個獨立於所有權、準備出售的使用權，自然也就很難說有東西可賣。除非法律特別開門（例如民法第859條之4容許就自己的不動產設定不動產役權），否則這個要拿來賣的「使用權」，在法律上很可能只是名詞，不是既存權利。

所以「使用權買賣」賣的是什麼？至少在張教授的分析下，它賣的不是一個既存、可讓與的民法權利，而是一個被契約名稱包裝出來的幽靈。

第三刀：完整移轉論。

這一刀用的是全書的核心判準：在張教授的定義中，買賣的本質特徵，是出賣人把標的上的全部廣義權利與廣義義務完整、一次性地移轉出去，之後原則上退出該標的的法律關係。

但塔位和車位是這樣嗎？翻開這份「買賣」定型化契約自己開出的清單：第八點課業者修繕維護義務——修繕義務是民法給出租人的典型義務，哪個出賣人交了貨還要負責一輩子修繕？第九點課業者定期祭祀義務；第二十三點容許消費者簽約三年後仍得任意終止契約、按階梯比例退費——天下沒有一種「買賣」，是買受人三年後還能退貨拿回六成價金的。業者收完錢之後，繼續持有設施、繼續收管理費、繼續維護管制——雙方是長期持續互動的關係。這份契約的骨架，從頭到腳都是租賃和委任，只有標題是買賣。

三刀下來，結論很乾脆：典型的塔位、車位「使用權買賣」，至少不應輕易被定性為買賣。張教授與吳從周教授合著的論文（〈逝者的公寓大廈〉，《臺大法學論叢》，2019年）也直接批評法院採買賣說的見解。

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三、那麼，是教授對，還是法院對？

概念攻防這一局，教授明顯占上風。三刀的邏輯環環相扣，而實務採買賣說的判決，往往順著契約名稱與交易外觀走，較少正面回答「你賣的那個使用權，若設定在自己物上，為什麼不因混同而消滅」這個問題。權利存在性這一關，常被略過。

而這次修法，內政部自己交出了兩份「自白書」。

第一份，在第六點的修正說明：這次把使用權改為「定期」「非定期」二分，是「參照民法定期租賃及非定期租賃之精神」——主管機關白紙黑字承認，新分類是照著租賃的模子刻的。名字掛買賣，骨架按租賃設計。

第二份更直接。不得記載事項第五點的修正說明寫著：「因本契約之性質係屬繼續性契約，故酌修文字，將『解除』契約修正為『解除或終止』契約」——各位，買賣是一時性契約的原型，解除是它的救濟；繼續性契約的救濟才是終止。主管機關在同一份法規裡，標題喊買賣，說明書自認繼續性契約，還全面把「解除」換成「終止」、把「沒收價金」換成「應退還費用」。這不是學者的推論，是法規文件自己的內部矛盾，官方親筆。

但是——這裡還是要替法院和內政部說一句話。

教授贏了概念，沒有回答需求。當事人到底要什麼？要一個超過二十年、可以繼承、可以轉讓、地位穩定的使用位置。你打開民法的貨架找找看：

租賃？二十年上限，出局。使用借貸？無償且更不穩定，出局。地上權？塔位在建物「裡面」，不是在土地上有建築物或工作物，勉強。不動產役權？需要消費者自己有一塊「需役不動產」，一般家庭拿什麼來當需役不動產？出局。專有部分買賣？塔位沒有獨立產權登記，出局。

貨架上沒有這個商品。 這才是實務長期逃向「使用權買賣」的真正原因：法院和主管機關是在用一個不精確、甚至錯誤的名字，回應一個真實存在的需求。錯的是名，不是需求本身。

正解其實有兩條路：其一，法院誠實地把這類契約定性為無名契約（繼續性的設施利用契約），視具體爭點類推適用租賃、委任或其他相近規定，再用消保法控制定型化條款——不必硬套買賣，也不必假裝那個「使用權」早已作為既存權利存在；其二，立法明白創設——殯葬管理法制其實已經走在特別法化的半路上（書面契約強制、應記載事項、管理費專戶、專戶分流），而這次修正說明既然已經自認繼續性契約、自認參照租賃精神，差的只是最後一步：直接在特別法裡把這種使用地位的性質、期限、繼承與轉讓規則定清楚，讓它成為法定的新類型，幽靈就地超生。

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四、給正在看塔位、車位的你：三個問題

理論講完，落地三問，比看一百頁文宣有用——

第一問：你買的是「產權」還是「使用權」？ 車位看有沒有獨立權狀或共有部分持分登記；塔位多半是使用權——新規第三點自己講明，使用權「非以消費者應取得該設施之所有權為前提」。是使用權，就要有「我的地位主要建立在契約上，不在不動產登記簿上」的認知：業者若易主、倒閉或設施被拍賣，你的地位未必像登記物權那樣穩。

第二問：契約怎麼寫「期限」與「繼承轉讓」？ 114年7月1日修正後，注意勾的是「定期」還是「非定期」（非定期也必須載明最少年限）；管理費不得低於一切費用的12%且應載明組成；使用權得自由轉讓、業者不得收轉讓權利金；繼承過戶換發證明免手續費。這些在應記載事項裡都是白紙黑字，簽約前逐條對。

第三問：出事了往哪個方向主張？ 記住今天這篇：這類契約的定性在法院仍有爭議空間。定性成租賃或無名契約，你可以主張的東西（修繕、減費、終止的彈性），跟定性成買賣完全不同。契約的名字不拘束法院——法院看的是實質。 這句話，是攻防雙方都該背下來的。何況現在連主管機關的修正說明都自認這是繼續性契約——那份總說明，本身就是可以引用的攻防素材。

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結語

上一篇的結尾我們說：看到驚人的數字，先問它是怎麼分類的。

這一篇再加一句：看到漂亮的契約名稱，先問它賣的權利存不存在。

「使用權買賣」四個字，業者用它避開租賃規範，法院用它安放無處歸類的交易，主管機關用它命名法規——多年來各取所需，唯獨很少有人回頭檢查地基。張永健教授這一章的價值，就是逼所有人低頭看了一眼：地基可能是空的。而114年的修正說明告訴我們：連蓋房子的人，都已經在文件裡承認了。

至於張教授自己蓋的那棟新樓穩不穩——請回看系列首篇〈一場靠定義贏下的革命？〉。

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